【ファイナンス】住宅ローンの借り換えについて
こんにちは。
いつもコラムをご覧いただき、ありがとうございます。
今回のコラムでは、住宅ローンの借り換えについて詳しくご説明いたします。
『借り換え』という言葉、一度は耳にされた事があるのではないでしょうか。
借り換えの仕組みやメリット・デメリット、最適なタイミングについて分かり易くお話させていただきます。
借り換えとは
借り換えとは、現在借り入れしている住宅ローンの残高を、他の金融機関で新たに住宅ローンを借り入れし一括返済する事を言います。
もう少し分かり易くご説明しますと、現在の金利よりも低い金利の金融機関で住宅ローンを借り入れし直す事で、タイミングによっては毎月返済額や利息負担を大幅に少なくする事が出来ます。
ではそもそも、なぜ借り換えすることでメリットが出るのか？
これは、2016年に日本銀行がマイナス金利政策を始めたことが大きく関係しています。
市場金利の変化に伴い、各金融機関がこぞって店頭基準金利の引下げを行いました。
こうした背景により、現在借り入れしている金利よりも、他の金融機関の住宅ローン金利の方が低くなる現象が起き、低金利が続く昨今は、よりおトクな住宅ローンへと借り換えをする方も増えています。
借り換えのメリット
上記でお話したように、借り換えをするタイミングによっては、得られるメリットがかなり大きくなる事もあります。
《メリット》
・毎月の返済金額を減らせる
・利息負担を減らせる
→結果、総支払金額を大幅に減らせる事が出来ます。
このようなメリットを得られるためには、次の3条件を満たす事が必要と言われています。
①住宅ローン残高が1,000万円以上残っている
②住宅ローン残り返済期間が10年以上残っている
③現在の金利と新たに借り入れする金利の差が1%以上ある
もちろん、上記3つの条件を全て満たさないとメリットが出ないわけではありません。
住宅ローンは、車やカードローンなど他のローンと比べると金額も数千万円単位と大きいため、少しの金利差でもメリットが得られるケースもあります。
借り換えのデメリット
借り換えはメリットだけではなく、当然デメリットもあります。
《デメリット》
・新規申込と同様に事前審査から申込む必要がある
・借り換えの事務手数料など諸経費がかかる
→結果、どのタイミングで借り換えをしてもメリットが出るわけではなく、また諸費用として50～100万円程度必要となるケースもあります。
モデルケースを見てみましょう！
(現在)
□住宅ローン残高 2,500万円
□返済期間 残り25年
□金利 1.275%
□毎月の返済金額 97,362円
□残25年間の総返済額 29,208,854円
□借り換え時に発生する諸費用 60万円(登記費用、保証料、事務手数料、繰上げ返済手数料)
↓↓↓
(借り換え後)
□借り換え金額 2,560万円(住宅ローン残高2,500万円＋諸費用60万円)
□返済期間 25年
□借り換え後の金利 0.625%
□毎月の返済金額 92,195円
□残25年間の総返済額 27,658,714円
上記のモデルケースでは、住宅ローン残高1,000万円以上、残り返済期間10年以上の条件は満たしていますが、金利差1%の条件は満たしていません。
借り換え時の諸費用が60万円必要となり、その分を上乗せして新たに借り入れしたとしても、毎月返済金額は5,167円、残25年間の総返済額は1,550,140円少なくなります。
最適なタイミングについて
住宅ローンの借り換えは、タイミングが非常に重要といわれています。
以下に、借り換えを考えるのに一般的に最適なタイミングをいくつかご紹介します。
・固定金利期間終了時。
・好条件の金融機関が見つかったとき。
・収入が下がる前。
・転職する前。
・ローン残高1,000万円以上・残り返済期間10年以上のとき。
タイミングを間違えると、そもそも借り換えが出来ないことや、借り換えをして損をしてしまう事もあります。
借り換えを検討する時は、自身の場合、どれくらい諸費用がかかり、どれくらい利息負担が軽減されるのかなど、しっかりと事前準備を行う事が重要です。
注意点
借り換えに関する注意点として、上記のデメリットに記載しているもの以外に、主なものをいくつか挙げておきます。
・同じ銀行での借り換えは原則として出来ない。
・借り換え後の住宅ローンの返済期間が10年未満になった場合、住宅ローン控除の対象から外れてしまう。
・借り換えの際、団体信用生命保険も再申込する必要があるため、その時の健康状態によっては審査に通らない事もある。
いかがでしたか？
マイホームの購入時に多くの方が利用している住宅ローン。
借入額が大きく、また最長35年の長期返済となり、金利の変動が返済額に影響することも大いにあるため、定期的にローンの内容を見直す事が大切です。
分からないことがございましたら、みんなの家のスタッフにファイナンシャルプランナーが在籍していますので、お気軽にお声がけ下さい！
profile
住宅アドバイザー/周防卓也
<保有資格>
ファイナンシャルプランナー2級
お金の事でお困りの際はお気軽にお声がけください。
お客様に寄り添ったご提案をいたします。
