【お金】【ファイナンスコラム】住宅ローンの繰上げ返済

こんにちは。

いつもコラムをご覧いただき、ありがとうございます。

今回のコラムでは、『住宅ローンの繰上げ返済』について、詳しくご説明致します。

住宅ローンを利用すると、最長で35年間(金融機関によっては、最長40年)、毎月一定額の返済を続けることになります。

その支払い期間の短縮や、返済額を下げる方法の一つが、『繰上げ返済』です。

よく、「繰上げ返済をすれば利息を軽減出来るので、早い段階で行った方が良い」といわれますが、タイミングによっては、かえって家計がピンチになるリスクもあります。

また、住宅ローン控除の事も考え、繰上げ返済の計画をしていく事が重要となってきます。

繰上げ返済とは？

繰上げ返済とは、毎月のローン返済支払いとは別に、まとまったお金を返済する事をいいます。

繰上げ返済をすると、元金のみに充当されるため、それに対して将来支払うはずだった金利の節約が出来る事が最大のメリットとなります。

一部繰上げ返済と全額繰上げ返済について

一部繰上げ返済とは、その名の通り、将来返済予定の元金の一部を前倒しで返済することです。

期日短縮型と期日据置(返済額軽減)型の2種類があり、いずれかを選択出来ます。

■期日短縮型の特徴

①毎月の返済額に変化はない

②返済期間が当初より短くなる

③返済期間が短くなるため、利息軽減効果がより高い

■期日据置(返済額軽減)型の特徴

①毎月の返済額を減らすことが出来る

②返済期間は変わらない

③期日短縮型より、利息軽減効果が低い

繰上げ返済する額が同じであれば、期日短縮型の方が今後の金利支払い額は少なくなります。

また、全額繰上げ返済とは、その時点で未返済の元金を全て返済する事をいいます。

定年退職金などで全額繰上げ返済されるケースが多いです。

では一例として、同時期に同額の繰上げ返済を行った場合、期日短縮型と期日据置(返済額軽減)型で利息軽減効果がどれくらい変わるのか実際に計算してみましょう！

《モデルケース》

□借入額：3,000万円

□金利：1.5%

□返済期間：30年

□返済方法：毎月返済のみ(ボーナス返済無し)

□繰上げ返済時期及び金額：3年後に100万円を一部繰上げ返済の場合

	期日短縮型	期日据置(返済額軽減)型
利息軽減額	約48万円	約21万円
期日短縮月数	14ヵ月	-
毎月返済額	10万3,536円(±0)	9万9,771円(▲3,765円)

期日据置(返済額軽減)型の方が毎月返済額は3,765円減らす事が出来、期日据置(返済額軽減)型より期日短縮型の方が利息は約27万円多く減らす事が出来ます。

上記のモデルケースからも、支払い利息を減らしたい、完済を早めたいなら「期日短縮型」で、毎月の支払いを軽減したいなら「期日据置(返済額軽減)型」である事が分かります。

繰上げ返済のデメリットについて

一番のデメリットは、家庭の資金不足のリスクが挙げられます。

繰上げ返済によって将来の支払い金利が節約出来る一方で、短期的には手元のお金が減ってしまうことになります。

中でも、期日短縮型の場合には、返済期間は短くなるものの、毎月の返済金額は変わらないため、資金不足に陥りやすいので注意が必要です。

単純に毎月の返済額を減らしたい人は期日据置(返済額軽減)型を選択すると良いでしょう。

また、繰上げ返済時に手数料がかかり（かからない場合もあります）、金融機関によっても手数料額が異なります。

窓口で手続きするよりも、インターネットバンキングで手続きする方が手数料が安く抑えられるのが一般的です。

住宅ローン控除を受けている場合にも注意が必要です。

住宅ローン控除は、年末時点の借入残高に基づいて金額が決まりますので、一部繰上げ返済を行うことで住宅ローン控除の金額は減少します。

また、期日短縮型の一部繰上げ返済を行った結果、ローンを組んだ当初より返済期間が10年未満となった場合は、住宅ローン控除の適用が受けられなくなります。

例えば、当初15年ローンを組み3年目に繰り上げ返済をして、期間を1年短縮して残りの返済期間を11年にするのは大丈夫で、同じく3年目に繰り上げ返済をして、期間を3年短縮して残りの返済期間を9年にするとその時点で住宅ローン控除は受けられなくなります。

個人的には、住宅ローン控除期間中(10年or13年)は資金を貯めておき、控除期間終了後にある程度まとまった額の繰上げ返済をする事がおススメです。

いかがでしたか？

住宅ローンの金利返済を抑えたり、返済期間を短くしたりするのに有効な「繰上げ返済」。

どの方法で、いつ返済すれば効果を最大化出来るのか見極めが重要で、将来の家計の変化を考慮し、きちんと予備費を残した上で繰上げ返済を行うようにして下さい。

分からない事がございましたら、みんなの家のスタッフにファイナンシャルプランナーが在籍しておりますのでお気軽にお声がけ下さい！

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八日市店　住宅アドバイザー　周防卓也

保有資格/ファイナンシャルプランナー2級