【ファイナンス】住宅ローンの金利はどうやって決まる？

こんにちは。

いつもコラムをご覧いただき、ありがとうございます。

今回のコラムでは、『住宅ローンの金利はどうやって決まる？』について、詳しくご説明いたします。

金融機関のチラシやホームページ等で、低金利をアピールするような言葉をたくさん見かけますが、そもそも基準となる金利(基準金利)は誰がどのようにして決めているのか？

豆知識的な内容にはなりますが、知っておくことで住宅ローンに対する理解もより深まると思います。

実は住宅ローンの金利は金融機関が自由に決めているわけではなく、参考にしている指標があります。

また、固定金利と変動金利では金利の決まり方も異なるため、それぞれ分かりやすくご説明していきます。

固定金利の決まり方

固定金利は、国債市場で取引される「新発10年物国債利回り」を基準に決定しています。

「新発10年物国債利回り」とは、新規(直近)に発行された償還期間10年の国債利回りのことで、現在の日本において長期金利の代表的な指標となっています。

ちなみに国債とは、政府が公共事業やサービスを行うにあたって資金が足りない時、お金を借りるために財務省から発行される借用証書のことであり、簡単に言えば''国の借金''です。

変動金利と比較して金利が高い傾向にあり、金利上昇リスクを抑えて計画的な返済が出来る点がメリットで、10年固定などに代表される「固定金利期間選択型」と返済終了までずっと金利が変わらない「全期間固定金利型」があります。

変動金利の決まり方

変動金利は、「短期プライムレート」を基準に決定(連動)しています。

「短期プライムレート」とは、金融機関が業績や財務状況などが優良な企業に貸し出す際の最優遇貸出金利のうち、貸出期間が1年以内の金利を指し、「短期」とは1年以内、「プライム」とは最優遇を表します。

また、このレートは日本銀行(以下、日銀)の政策によって決まり、景気が良くなれば金利を上げるように動き、景気が悪くなれば下げるように動き、つまり「日々の生活の実態」に即して変動する仕組みとなっています。

日銀のゼロ金利政策により長い期間低水準に抑えられており、2009年1月から約15年間変更されていません。

実際の借入金利について

固定金利は「新発10年物国債利回り」が基準となり、変動金利は「短期プライムレート」が基準となると説明しました。

しかし、実際の住宅ローン借入金利は、実は上記の基準レートに連動していません。

それは、各金融機関が基準金利から独自に金利引下げ幅(以下、優遇幅)を決めており、借入金利を提示・決定しているためです。

昨今の金融機関同士の金利競争によって優遇幅は拡大が続いており、年0.5%以下の金利を提示するケースも珍しくありません。

いかがでしたか？

変動金利は「実態」で決定し、固定金利は実態を先取りして「予想」で決定します。

何事も実態よりも予想が先にあるため、変動金利よりも固定金利の方が先に上がる仕組みとなっています。

住宅ローン金利の指標が何かを知ることで、将来の金利上昇に対する不安を軽減出来る可能性もあります。

また、住宅ローンの金利について過去にもコラムを書いており、そちらもご覧いただければと思います。

【ファイナンスコラム】住宅ローン金利の種類と仕組みについて｜家づくりコラム｜自由設計の注文住宅を建てるならみんなの家（ライアート株式会社） (minna-ie.jp)

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住宅アドバイザー/周防卓也

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