【ファイナンス】中古住宅を購入してリフォームする場合のローンについて

こんにちは。

いつもコラムをご覧いただき、ありがとうございます。

今回のコラムでは、『中古住宅を購入して、リフォームする場合のローン』について、詳しくご説明いたします。

中古住宅を購入される方は、リフォームを前提とされる方も多いと思いますが、リフォーム費用も含めて住宅ローンが利用できるのか、また他注意点などあらかじめ理解しておく必要があります。

中古住宅はフルローンは難しい？

フルローンとは、頭金などの自己資金無しで、金融機関から全額融資を受けるローンのことです。

''中古住宅はフルローンは難しい''という話を耳にすることもありますが、なぜなのか？

答えは、新築住宅とは異なり、建物の価値が新築時よりも減少した状態で購入することになり、金融機関が査定する担保評価額と実際の購入価格に差が出てしまうため、諸費用やリフォーム費用を含めて借りられない可能性があるからです。

住宅ローンは、購入する物件の担保価値も非常に重要な審査基準となります。

建物の担保価値をはかる最も分かりやすい指標が、「築年数」です。

新築物件であれば、担保価値はほぼ物件価格と等価ですが、中古物件の場合はどうしても資産価値は下がってしまうのです。

木造住宅で築年数が20年以上のものだと、ほぼゼロ円の担保評価となり、実質土地の価額のみが担保評価となります。

しかし、一概に中古住宅はフルローンが難しいわけではないので、金融機関に問い合わせてみると良いでしょう。

ローン利用時の注意点

一般的には、中古住宅購入は「住宅ローン」で、リフォーム工事費用は「リフォームローン」で借りるものと認識されている方も多いと思います。

リフォームローンは担保を必要としない無担保ローンの商品もありますが、住宅ローンと比べて金利が高くなるケースが多く、また返済期間も10～15年と短く設定されている商品がほとんどです。

しかし、中古住宅購入時にリフォーム工事に必要な費用が分かっている場合、『リフォーム一体型住宅ローン』として利用でき、金利負担の軽減にも繋がります。

上記の一体型ローンを利用する際の最大の注意点は、何よりも「段取り」と「スピード」です。

住宅ローン申込時にリフォーム工事額が確認できることが必須であり、金融機関から「工事請負契約書」や「リフォーム工事見積書」などの提出を求められます。

上記の書類を提出するためには、中古物件の現所有者と交渉し、事前にリフォーム業者が住宅内に入り、見積を取っていただく必要があります。

現所有者との交渉がうまくいかない場合、上記の一体型ローンを組むのは難しくなります。

要するに、リフォーム事業者選びや工事のイメージを固めておくなど、リフォームに関する行動を中古住宅購入と同時に進めなければいけないのです。

住宅ローン控除は受けられるのか？

結論から言いますと、中古物件の購入やリフォーム工事費用も住宅ローン控除の対象となります。

「住宅を増改築した場合」「10年以上の返済期間がある借入金」の要件と、「工事費が100万円以上のリフォーム」などの要件をクリアしていれば、必ずしも新築住宅でなくても減税制度を利用できるのです。

過去のコラムで住宅ローン減税について記事を作成していますので、ご参照ください。

＞＞＞【ファイナンスコラム】住宅ローンの控除は一体いくら受けられるの？｜家づくりコラム｜自由設計の注文住宅を建てるならみんなの家（ライアート株式会社） (minna-ie.jp)

＞＞＞【ファイナンスコラム】住宅ローン控除を受ける為には｜家づくりコラム｜自由設計の注文住宅を建てるならみんなの家（ライアート株式会社） (minna-ie.jp)

中古・リフォームに関する住宅ローン控除について詳しく知りたい方は、国税庁のHPをご参照ください。

＞＞＞No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁 (nta.go.jp)

＞＞＞No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁 (nta.go.jp)

いかがでしたか？

中古物件の購入とリフォーム工事を限られた期間でスムーズに進めていくには、施工業者の協力が必要不可欠となります。

希望の立地に中古物件がある場合など、一つの選択肢となることも多いため、しっかりと内容を理解しておくことが重要です。

分からない事がございましたら、みんなの家のスタッフにファイナンシャルプランナーが在籍していますので、お気軽にお声がけ下さい！

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住宅アドバイザー/周防卓也

<保有資格>

ファイナンシャルプランナー2級

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