【ファイナンス】「分割融資」と「つなぎ融資」の違いは？

こんにちは。

東近江市、彦根市、可児市を中心にわかりやすさを大切に定額制の家づくりをしている「みんなの家」です。

いつもコラムをご覧いただき、ありがとうございます。

今回のコラムでは、『「分割融資」と「つなぎ融資」の違いは？』について、詳しくご説明いたします。

「分割融資」については前回のコラムで詳しく書いていますので、まずそちらをご覧いただいてから、続きを見ていただければと思います。

『建築費用支払いのタイミングは？』

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【ファイナンス】建築費用支払いのタイミングは？｜家づくりコラム｜自由設計の注文住宅を建てるならみんなの家（ライアート株式会社）

「分割融資」と「つなぎ融資」では、''土地の購入費用や建物の着工金・中間金の支払いに使える融資''という点では同じ意味ですが、全く別の商品となります。

今回は、「つなぎ融資」の意味や特徴、「分割融資」との違いなどについてご紹介いたします。

つなぎ融資とは

「つなぎ融資」とは、住宅の完成及び引渡し前に発生する費用を支払うため、一時的に利用する融資のことです。

前回のコラムで、建物建築時にお客様からいただく工事費用はほとんどのハウスメーカーが3回に分けての「分割払い」を採用し、住宅ローンを利用する金融機関もそのように対応している、とご説明しました。

しかし、住宅ローンが実行されるのは建物が完成して引渡しを受けると同時であることが通常のため、フラット35やネット銀行など一部の金融機関では、建物完成までの間は住宅ローンを実行することが出来ないことがあります。

注文住宅では、建物の完成前に「土地の購入費用」「建物の着工金」「建物の中間金」などの支払いが発生しますが、上記の場合ではそれら必要な資金を住宅ローンとは別に用意する必要があります。

上記の金額は数千万円になることも多くかなりの負担となるため、自己資金でそれらを賄える方はほとんどおられないと思います。

そこで登場するのが「つなぎ融資」となります。

つなぎ融資の特徴とケーススタディ

住宅ローンは、土地購入時や建物完成時に金融機関が担保に取るのと同時に実行される事が通常ですが、「つなぎ融資」の利用中は一般的に担保無しのケースが多く、金利も3%前後と高めに設定されています。

また、土地購入時から建物完成までの期間は1年以内となることがほとんどで、「つなぎ融資」の融資期間も最長1年程度とされています。

利用の流れとしては、

①土地購入時や建物着工金・中間金支払い時に「つなぎ融資」を利用

↓　

②建物の完成及び引渡し時に住宅ローンを実行

↓　

③その住宅ローンで、「つなぎ融資」を精算(一括返済)

となります。

「つなぎ融資」を利用した場合の利息の考え方や計算方法について、ケーススタディを用いて解説いたします。

《ケーススタディ》

■土地購入価格：1,000万円

(利用期間：5ヵ月)

■建物購入価格：2,500万円

(着工金利用期間：4ヵ月)※建物価格の40%支払い＝10,000,000円

(中間金利用期間：3ヵ月)※建物価格の30%支払い＝7,500,000円

■つなぎ融資金利：3%

※利用期間とは、上記のそれぞれのタイミング～建物完成(住宅ローン利用開始)までに要する期間となります。

上記のケースの場合、まず土地購入時に購入代金1,000万円の「つなぎ融資」を利用します。

なお、「つなぎ融資」期間中の金利は日割りで利息がかかります。

［計算式］

1,000万円×3%×155日(5ヵ月)÷365日(1年)＝127,397円

次に、建物着工金支払い時に着工金1,000万円の「つなぎ融資」を利用します。

[計算式]

1,000万円×3%×124日(4ヵ月)÷365日(1年)＝101,918円

最後に、建物中間金支払い時に中間金750万円の「つなぎ融資」を利用します。

[計算式]

750万円×3%×93日(3ヵ月)÷365日(1年)＝57,329円

このように、あらかじめ金利と借入期間が分かれば事前にどの程度の利息額になるか目安として計算しておくことが可能です。

また、金融機関によって「つなぎ融資」で借入することが出来る限度額が異なることもあるため、金融機関に事前に確認しておきましょう。

分割融資との違い

大きな違いとして、今回は2点ご紹介します。

1点目は、ローンの契約の仕方に違いがあります。

「分割融資」は1つの住宅ローン契約で複数回に分けて融資を受けられますが(土地購入費用・着工金・中間金・最終金)、「つなぎ融資」は住宅ローンとは別に短期融資のための契約をする必要があります。

2点目は、担保の有無に違いがあります。

「分割融資」は既に住宅ローンは実行されているため、土地や建物が金融機関の担保に取られていますが、「つなぎ融資」は建物完成までの期間中は無担保であるため、「分割融資」と違って抵当権(担保)の設定がされません。

いかがでしたか？

「つなぎ融資」で借りたお金はあくまで住宅ローン利用開始までの「つなぎ」となります。

「分割融資」とは違い、「つなぎ融資」の利用中は高い金利が設定されているため、全体の資金計画を検討する上であらかじめ利息の金額など十分に理解しておくことが重要です。

工期の遅延など想定外の事態が発生した場合には、つなぎ融資を利用する期間も長くなるため、その分の金利負担は増えることになります。

しかし、金融機関によって借入可能な期限が設定されている場合もあるため、注意が必要です。

「分割融資」と「つなぎ融資」のメリットやデメリットまで話すと長くなるため、次回のコラムではその点について詳しく書かせていただきます。

分からない事がございましたら、みんなの家のスタッフにファイナンシャルプランナーが在籍していますので、お気軽にお声がけ下さい！

プロフィール

住宅アドバイザー/周防卓也

<保有資格>

ファイナンシャルプランナー2級

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